Výkon správy alebo SVB?

Ako spravovať bytový dom?

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (§ 6 zákona 182/1993 Z. z.) dáva vlastníkom bytov na výber medzi dvomi spôsobmi spravovania bytov:

1. zriadenie spoločenstva vlastníkov bytov (SVB)
2. uzatvorenie zmluvy o výkone správy s inou právnickou alebo fyzickou osobou.

Pri správe domu spoločenstvom vlastníkov bytov je možné uzatvoriť na niektoré činnosti súvisiace so správou domu mandátnu zmluvu, napríklad na vedenie ekonomickej agendy s inou právnickou alebo fyzickou osobou.

Na správu domu nemôžu byť uzatvorené viaceré formy správy. Dom je buď to spravovaný zriadeným spoločenstvom vlastníkov bytov, pričom niektoré činnosti je možné prostredníctvom mandátnej zmluvy delegovať na inú právnickú alebo fyzickú osobu.

Výhody a nevýhody správy bytov

Spoločenstvo vlastníkov bytov ( §7)

Výhody

• je prehľadnejšia, prijateľnejšia a právne najčistejšia forma správy
• finančné prostriedky sú v rukách vlastníkov bytov a disponuje s nimi jedine samotné spoločenstvo
• drobné opravy v dome sú vo vlastnej réžii
• samostatná organizácia ponúk a výberu dodávateľov
• spravidla nižší poplatok za správu
• samostatnosť pri vybavovaní úveru
• ústretovejšia komunikácia s vlastníkmi, detailnejšie poznanie vlastníkov domu a možnosť predchádzania sporov medzi nimi
• kvalita správy domu spoločenstvom závisí od aktívneho prístupu vlastníkov a odborného prístupu zvolených orgánov

Nevýhody

• nedostatočná odbornosť volených orgánov a ich neochota vzdelávania
• nečinnosť určeného zákonného postavenia rady ako dozorného orgánu v spoločenstve, pasivita jej členov
• vlastník bytu nemá možnosť reklamácie na SOI, keďže nejde o obchodný vzťah

Výkon správy zabezpečovaný správcovskou spoločnosťou (§ 8)

Výhody

• odbornosť a skúsenosti
• riešenie reklamácie aj cez SOI
• možnosť výberu správcovskej spoločnosti podľa referencií
• väčšina povinnosti a aj zodpovednosti je prenesená na správcu
• rieši niekedy nepríjemné vymáhanie nedoplatkov v dome
• preberá zodpovednosť za škody, ak vznikli z neplnenia si svojich povinností
• väčšia možnosť informovanosti vlastníkov bytov, pretože spravidla každý správca má web stránku
• kvalita správy tak ako u spoločenstva závisí od aktívneho prístupu vlastníkov bytov a odborného prístupu zvoleného zástupcu vlastníkov, ktorý zabezpečuje styk medzi správcom a vlastníkmi
• dobrý správca vie ušetriť financie na obnovu bytového domu cez výhodný úver, dotácie, nenávratné príspevky

Nevýhody

• niekedy vyšší poplatok za správu
• nedostatočná komunikácia s vlastníkmi a nezrozumiteľné informácie o čerpaní fondu opráv
• nemožnosť výberu správcu v menších mestách, kde pôsobí len jedna správcovská spoločnosť
• zdĺhavé reagovanie a odstraňovanie nahlásených porúch v dome, respektíve aj reklamovaných chýb pri obnove domu